01 3 分钟快速上手
第一次使用，先照下面五步操作。所有输入都可以改，页面会即时重算；无需另按“计算”。
- 打开线上模型，先点“恢复原表基准”，确认初始投入显示 ¥611,000。
- 在左侧改“门店面积”“月租金/㎡”“每杯均价”“日销杯数”。先只改一个数，观察右侧收入、NPV 和回收期如何变化。
- 进入“选址租金”，设置可接受的动态回收目标，查看当前面积的可承受月租上限和拟签报价差额。
- 进入“饮品定价”，选目标平均杯价与目标日销杯数；填写各饮品的成交价、容量和预计销量，核对加权均价。
- 满意后点“将组合均价和杯数应用到投资测算”，最后点“导出当前测算 CSV”保存输入和结果。
02 页面怎么读
| 区域 | 用来回答什么 | 操作 |
|---|---|---|
| 可编辑假设 | 门店成本、销售与利润率假设是什么？ | 修改数字，右侧即时重算 |
| 投资结论 | 当前假设下投入、收益、NPV、IRR、回收期是多少？ | 先看方向，再核对下方明细 |
| 选址测算 | 给定面积和销量，月租最多能承受多少？ | 改回收目标，比较报价与上限 |
| 五年损益 / 现金流 | 利润从哪里来？钱何时收回？ | 重点看租金、税、净现金流和累计值 |
| 饮品组合与敏感性 | 不同杯价需要多少总销量？多款饮品怎样达到目标均价？ | 选情景，填各款价格和杯数，再应用 |
手机上宽表可以在表格区域内左右滑动；页面导航可直接跳转到对应区域。
03 左侧参数逐项说明
金额输入均为人民币“元”；百分比直接填数字，例如 5 表示 5%，不要填 0.05。以下基准值来自原 Excel 教学表。
一次性投入、租金与折现
| 输入项 | 基准 | 含义及主要影响 |
|---|---|---|
| 门店面积 | 50 ㎡ | 影响装修费和租金；模型不会自动让大店卖更多杯 |
| 经营设备 | 200,000 元 | 进入初始投入；当前折旧仍按原表基准额 |
| 装修标准 | 2,300 元/㎡ | 装修费＝面积 × 单位装修费 |
| 转让费 | 100,000 元 | 进入初始投入；当前折旧仍按原表基准额 |
| 月租金/㎡ | 160 元/㎡·月 | 年基准租金＝面积 × 单价 × 12 |
| 每三年租金递增 | 5% | 影响损益表第 4、5 年租金；现金流租金时点沿用原表 |
| 流动资金、保证金 | 各 50,000 元 | 进入初始投入，并在第 5 年现金流回收 |
| 企业所得税 | 5% | 营业利润为正时计税，负数按零税处理 |
| 折现率 WACC | 10% | 计算 NPV 与动态回收期；提高它通常会降低折现后的价值 |
销售、毛利与运营费用
| 输入项 | 基准 | 含义及主要影响 |
|---|---|---|
| 每杯均价 | 13 元 | 实际成交均价，不是菜单标价的简单平均 |
| 日销杯数、经营天数 | 500 杯、365 天 | 第一年收入＝均价 × 日销杯数 × 天数 |
| 营业收入每年递增 | 2% | 第 2–5 年收入在上一年基础上递增 |
| 咖啡毛利率 | 70% | 收入 × 毛利率得咖啡毛利润；容量暂不自动改变此比率 |
| 能耗、其他费率 | 2%、1% | 各自按当年营业收入计提 |
| 雇佣人数、人均月薪 | 4 人、6,000 元 | 第一年人工＝人数 × 月薪 × 12 |
| 人工成本每年涨幅 | 2% | 影响损益表人工；现金流人工增长沿用原表固定 2% |
04 投资结果与公式
先看收入和初始投入
第一年营业收入 = 每杯均价 × 日销杯数 × 经营天数
初始投入 = 设备 + 面积×装修标准 + 转让费 + 年基准租金 + 流动资金 + 保证金基准值下：13 × 500 × 365＝2,372,500 元年收入；初始投入为 611,000 元。
再看利润
咖啡毛利润＝营业收入 × 咖啡毛利率。模型按“月均咖啡毛利润”判断抽成档位，阈值是严格大于：超过 20,000 元为 10%，超过 30,000 元为 20%，超过 40,000 元为 30%，超过 80,000 元为 40%；否则 0%。跨过档位时，整年毛利润按新比例抽成，所以回报不一定随杯数平滑增加。
营业利润 = 咖啡毛利润 − 抽成 − 能耗 − 其他费 − 租金 − 人工 − 折旧
净利润 = 营业利润 − 正利润对应的所得税最后看现金回收
| 指标 | 小白理解 | 读数提醒 |
|---|---|---|
| NPV 净现值 | 把第 1–5 年现金流按折现率折回今天，再加上建设期现金流 | 正数表示在该折现率和假设下有正的折现余额 |
| IRR 内部报酬率 | 让整组现金流的 NPV 等于零的年化折现率 | 不是银行承诺收益，也不能单独代表项目风险 |
| 静态回收期 | 不折现，累计现金流转正的时间 | 只说明收回投入的时间，不包含资金时间价值 |
| 动态回收期 | 先折现，再看累计折现现金流何时转正 | “5 年内未回收”是未达到，不是零年 |
NPV 的“建设期现金流另加”与 IRR 使用按期现金流的含义，可参照 Microsoft NPV 说明和 IRR 说明。
05 选址：月租最高能承受多少？
先在左侧填拟选门店的面积、租金单价和预计销售，再在“选址测算”填写“动态回收目标”。默认目标为 3 年。网页反推的月租上限同时满足：5 年 NPV ≥ 0 和 目标年限内累计折现现金流 ≥ 0。
- 看“当前输入租金”：面积 × 月租金/㎡。50 ㎡ × 160 元＝8,000 元/月。
- 看“可承受月租上限”：在其他假设不变时，用模型逐步反推可接受的最高整元月租。基准场景约为 25,502 元/月，折合 510.04 元/㎡·月。
- 看面积表：同样的日销杯数假设下比较 30、40、50、60、80、100 ㎡和当前面积。比较的是财务压力，不是选址质量评分。
- 签约前核对实际客流、店面可见性、竞争、证照、动线、租约免租期、押金和租金支付时点。
06 多款饮品怎样做到目标均价？
在“饮品组合定价”先设目标平均杯价和目标日销杯数。每款饮品分别填写名称、容量（ml）、实际成交价与预计日销杯数。促销、券后价和组合套餐应按实际成交口径填，不要只用菜单标价。
组合加权均价 = Σ（每款实际成交价 × 该款日销杯数）÷ Σ（各款日销杯数）
每 100ml 价格 = 该款成交价 ÷ 容量ml × 100页面会显示组合总杯数、日销售额、每款销量占比及单位容量价格。若要让投资结论采用这套组合，必须点“将组合均价和杯数应用到投资测算”；只在饮品表里改数字，不会直接改左侧投资假设。
“本款最低杯数”怎么理解
网页固定其他饮品的价格和杯数，只调整当前这一款的杯数，求同时满足目标均价和目标总杯数的最低整数杯数。它不是多款同时优化的全局最优方案。
- 本款价格高于目标均价：增加销量可能把平均价拉上来；页面给出最低杯数。
- 本款价格等于目标均价：如果其他款均价已经不足，仅增加同价饮品不能拉高均价。
- 本款价格低于目标均价：增加过多可能拉低均价；有时会显示“最低杯数（最多 X 杯）”，有时提示不可达及原因。
07 4–30 元敏感性表怎么用
杯价从 4 元到 30 元，每 1 元一档；页面分为 4–12、13–21、22–30 元三个区段，避免一次出现 27 行。日销杯数横向列为 300、400、500、600、700、800 杯；格内是该情景的动态回收期（年）。点击一个格子，饮品组合的目标均价和目标杯数会同步切换。
最右列“达回收目标最低日销”不是在 300–800 列里挑一个，而是从 1 杯到 3,000 杯逐杯测试，找出当前选址回收目标及 NPV ≥ 0 条件下第一个达标杯数。基准假设、13 元均价、3 年回收目标下是 342 杯/日；341 杯尚不达标。点击最右列数字，也可把它作为饮品组合的目标总杯数。
08 跟着做：两个完整算例
算例 A 从基准确认投资结果
- 点“恢复原表基准”。
- 确认面积 50 ㎡、杯价 13 元、日销 500 杯、折现率 10%。
- 读到初始投入 611,000 元、首年收入 2,372,500 元。
- 核对 NPV 约 1,560,311.38 元、IRR 约 83.87%、静态回收 1.17 年、动态回收 1.32 年。
- 到选址区看月租报价 8,000 元与模型上限 25,502 元的差额，再回到现金流表检查租金时点。
这是 Excel 教学假设复算，不代表真实门店或品牌承诺。
算例 B 从菜单组合反推价格
- 保留示例饮品：美式 10 元 × 200 杯、拿铁 14 元 × 200 杯、特调 17 元 × 100 杯。
- 先核对组合日销 500 杯、加权均价 13 元。
- 把目标改为 14 元、至少 500 杯，或点击敏感性表 14 元 × 500 杯格。
- 固定美式和拿铁不变，特调一行显示至少 267 杯。改为 267 杯后，总量为 667 杯，均价约 14.00 元。
- 点“将组合均价和杯数应用到投资测算”，观察首年收入和动态回收期的变化；再回头验证 667 杯/日是否有客流与产能依据。
三款同时改价、改量时，应重填每款输入再判断；267 杯不是永久固定答案。
09 常见问题
为什么饮品均价已经达标，投资模型的收入没变？
饮品组合与左侧投资假设是两步。点击“将组合均价和杯数应用到投资测算”，才会把加权均价和总杯数写到左侧并重算。
为什么提高销量，回收期没有按预期平滑变短？
抽成比例按月均毛利润分档，而且跨档后整年毛利润按新档位计算；同时，税费与费用也会变化。请查看五年损益表中的“抽成比例”和“抽成费用”。
为什么低价饮品显示“不可达”？
网页只改变这一款杯数。如果它的售价低于目标均价，增加杯数可能使加权均价下降。查看该行给出的具体原因；可尝试提高高价款销量、调整实际成交价，或降低目标，但每次都应重新测算。
为什么显示“5 年内未回收”“无可行租金”或“3,000 杯内未达标”？
分别表示五年现金流没有转正、零租金仍达不到选址目标、扫描的 1–3,000 杯范围内无达标销量。这些都不是数值零。先检查输入，再判断是否应放弃该方案或重新核实经营假设。
能把结果发给别人吗？
网页链接可以远程打开，但输入只存在当前浏览器页面；同一个链接不会自动带上你的修改。请先导出 CSV 再分享测算记录，且不要把客户或个人敏感资料写进饮品名称或文件名。
10 原表口径与决策边界
- 原表建设期计入首年租金，营运现金流第 1–4 年列租金，第 5 年不列；损益表则列 5 年租金。真实租约须核对预付、押金、免租期及最后一年支付安排。
- 折旧摊销沿用原表基准设备、装修与转让费金额；修改这些输入后，折旧目前不会同步改变。现金流人工年增幅固定 2%，与可编辑的损益表人工涨幅并非完全联动。
- 原表“万元”表头与单元格数值不符；网页统一按“元”显示。原表静态敏感性数字已改为实时重算。
- 模型没有验证现行加盟政策、真实点位客流、融资、税务适用性、原料成本、设备残值或退出售价。所有基准值和算例只是教学用假设。
- 投资前建议形成“报价与合同 → 真实客流及转化 → 菜单成交价与销量 → 成本与税费 → 现金流时点 → 复核结论”的证据链。NPV、IRR 或回收期单独达标，都不能代替现场尽调。